L'hypothèque inversée : un pensez-y-bien!
Pour plusieurs personnes retraitées, leur résidence principale constitue souvent l'élément d'actif le plus important, d'autant plus qu'il est généralement libre d'hypothèque. À défaut d'avoir accès à d'autres sources d'épargne pour acquitter ses dépenses courantes et imprévues, le propriétaire peut convertir la valeur de sa propriété en argent liquide, tout en continuant à demeurer chez lui.
À l'opposé d'une hypothèque traditionnelle, où les remboursements du capital font augmenter la valeur réelle de la propriété, l'hypothèque inversée se traduit par une progression continuelle des sommes dues, ce qui fait diminuer graduellement la valeur nette de la propriété.
Une solution de dernier ressort lorsque les fonds manquent
Cette solution s'adresse en particulier aux Canadiens de 62 ans et plus, désireux de vivre le plus longtemps possible dans leur propre résidence en dépit de moyens financiers limités et qui n'ont pas l'intention de transmettre de biens à leur succession.
Cette avenue est proposée depuis 1986 par le Programme canadien de revenu résidentiel, qui fonctionne comme une société privée ayant des actionnaires. Attention! Contrairement à ce que certaines publicités laissent croire, il ne s'agit pas du « programme d'hypothèques inversées » offert par le gouvernement canadien, lequel n'endosse en aucune façon les prêts consentis.
Comment ça marche?
Le financement se situe entre 10 % et 40 % de la valeur estimée de la maison et dépend :
- de l'âge du rentier
- de son état de santé
- des taux d'intérêt en vigueur
- de la valeur de sa propriété
- de sa situation familiale
- des conditions du marché immobilier du moment
Des frais sont également exigés et viennent réduire l'ampleur des sommes consenties par le Programme. Il en est ainsi pour :
- l'évaluation de la maison et la recherche de titres
- les frais liés à toute nouvelle hypothèque (honoraires du conseiller juridique, rapport d'évaluation, certificat de localisation, etc.)
- les frais de quittance sur l'hypothèque existante, s'il y a lieu, puisque le Programme exige que l'emprunteur possède une hypothèque de premier rang
- les honoraires de gestion
- une prime sur le taux hypothécaire normal
Ce qu'il faut également savoir
Plus l'emprunteur est âgé, plus le pourcentage du financement sera élevé. Le propriétaire peut recevoir la somme ainsi dégagée pour :
- utiliser en totalité le montant financé pour acheter une rente mensuelle, exempte d'impôt pour la portion du capital
- l'encaisser en totalité
- la déposer dans un plan d'épargne à son établissement financier pour en faire un plan de retraits systématiques selon les besoins
- combiner ces éléments
Étant donné qu'il s'agit d'un prêt hypothécaire, le propriétaire est confronté à diverses options, notamment :
- ne rien rembourser jusqu'à son décès ou tant et aussi longtemps qu'il habite la maison
- laisser la valeur résiduelle de la résidence à ses héritiers (si résidu il y a) lors du décès
L'idée de procéder par hypothèque inversée pour bénéficier du capital n'est pas une idée mauvaise en elle-même. Cette option ne s'adresse pas à tous les propriétaires comme le prétend le Programme, puisque certaines régions urbaines et rurales en sont carrément exclues. De même, l'hypothèque inversée ne convient pas à tous les retraités. Il est recommandé de se renseigner et de se faire conseiller au besoin.
Peser les avantages
- Cette option procure une augmentation des revenus de retraite.
- Aucun remboursement n'est requis jusqu'au décès de l'emprunteur.
- Cette situation est potentiellement avantageuse à long terme pour une personne ou un couple en bonne santé, même si l'espérance de vie demeure une inconnue importante.
- Si la valeur de la propriété a augmenté à l'échéance du prêt, le propriétaire peut renégocier un délai supplémentaire et continuer de recevoir un revenu en fonction du capital résiduel constitué.
Peser les inconvénients
- Le Programme canadien de revenu résidentiel n'est pas offert par tous les établissements financiers. Renseignez-vous.
Une proportion de 60 % à 90 % de la valeur de la propriété sert à garantir un financement oscillant entre 10 % et 40 % de cette même valeur. - L'actif net de la propriété diminue au fur et à mesure de l'augmentation de la dette.
- Certaines régions urbaines et rurales sont exclues du Programme canadien de revenu résidentiel, ce qui réduit les possibilités de déménagement.
- Des frais peuvent être exigés en cas de remboursement par anticipation.
- Cette option comporte de nombreux frais de justice et administratifs. Le taux hypothécaire est très élevé, si on le compare au taux d'une marge de crédit hypothécaire ou à celui d'une hypothèque ordinaire.
- Les personnes moins fortunées et soucieuses de transmettre un héritage se trouvent ainsi à hypothéquer le patrimoine de leurs héritiers ou successibles.
- Les intérêts payés pour emprunter par le moyen d'une hypothèque inversée ne sont habituellement pas déductibles.
- Il n'y a aucun remboursement mensuel à effectuer, mais, en cas de vente, il faudra rembourser la dette totale accumulée.
Autre considération
- Une hypothèque inversée ne devrait jamais être souscrite pour financer des travaux de rénovation, car il est possible de contracter un prêt à moindre coût auprès de votre établissement financier.